Ma chère lectrice, mon cher lecteur,
Le retour de la fonction historique de l’immobilier comme rempart contre l’inflation est en train de passer inaperçu.
Les perspectives de l’immobilier semblent certes moroses : Les taux montent, le nombre de transactions baisse en France et à Paris les prix flanchent déjà, le nombre d’acquéreurs solvables baisse, les refus de crédit augmentent… Et ne parlons pas de tous les babyboomers qui passent l’arme à gauche et dont les biens vont innonder le marché.
De 1980 à 2020, l’analyse aurait été juste.
Elle ne l’est pas en 2022 : Et si vous comprenez cela aujourd’hui, vous pourriez retirer votre épingle du jeu.
Je viens de consacrer un dossier d’investissement complet sur « L’Immobilier contre l’Inflation » et je voudrais partager avec vous les enseignements que j’en tire.
Nous sommes en train de changer d’époque. La grande déflation de 1980-2020 est terminée et comme le soulignait récemment l’excellent Ray Dalio nous sommes entrés dans une période de stagflation auto-entretenue.
Et cette stagflation change tout pour les grands équilibres économiques et financiers, en particulier pour l’immobilier.
Qui se souvient que pendant la stagflation des années 1970 l’immobilier et les taux montaient ensemble ?
Ce n’est pourtant pas sorcier : Ce ne sont pas les taux bruts qu’il faut regarder mais les taux nets corrigés de l’inflation.
Des taux qui montent de 0,5% quand l’inflation gronde officiellement à 6% en France, 8% en Europe et plus encore corrigée des manipulations grossières des instituts de sondages : Cela ne fait pas le poids.
Il y a 2 000 milliards d’euros en France logés dans nos comptes courants, nos fonds euros d’assurance vie et livrets réglementés.
Ces 2 000 milliards sont orientés pour perdre entre 4 et 6% de leur valeur nette chaque année, peut-être plus encore.
À ce train-là, votre épargne perd 40% de sa valeur en 10 ans… Adieu retraite, adieu projets, adieu les études des enfants et toutes ces raisons pour lesquelles nous épargnons.
Il y a là une raison impérieuse de reprendre cette épargne en main.
Et c’est cela qui passe inaperçu : Le nombre d’acquéreurs solvables est plus que compensé par les fonds immobiliers et les masses d’épargne à protéger :
Dans un univers de stagflation défavorable aux Bourses, l’immobilier retrouve sa fonction de protection contre l’inflation.
Mais nous ne sommes plus en 1970 et s’il y a de fortes similitudes —Stagflation, hausse des prix de l’énergie, tensions internationales, changement de phase — il y a également 50 ans d’endettement et vieillissement à prendre en compte.
Au sein de cette conjoncture moins morose qu’il n’y paraît, le marché immobilier est en train de se recomposer entièrement.
Paris n’est plus Paris
L’attraction de la région parisienne s’essouffle à cause d’un phénomène bien connu de white flight et entraîne les grandes agglomérations avec lui.
Christophe Guilluy et Michèle Tribalat ont décrit il y a déjà longtemps cette mutation sociologique qui pousse les classes moyennes dans la périphérie profonde ; Il s’agit désormais d’en prendre acte économiquement.
Un phénomène caractéristique de la paupérisation d’une agglomération est la disparition de sa classe moyenne. Ne restent que des populations très aisées et très pauvres comme l’on observe à Paris, étape avant la paupérisation complète.
La valeur de refuge de l’immobilier compense pour le moment ce phénomène, mais la réconciliation n’en sera que plus douloureuse.
Le bureau ne paie plus et entraîne la pierre-papier
Les bureaux et commerces qui avaient le vent en poupe sont en crise structurelle pour avoir échoué à anticiper les grands mouvements de société que le COVID a révélés et accélérés : travail à distance, retour aux petits commerces, désurbanisation…
Cela pose un énorme problème au secteur de la « pierre-papier », ces fonds immobiliers qui se sont engouffrés dans l’immobilier de bureau parisien depuis 10 ans.
Cela se voit très simplement aux cours de Bourses des foncières cotées comme Unibail à -60% par rapport à son court début 2020. Les autres ne font guère mieux : Gecina, Klepierre, Altarea ont toutes perdu au moins 1/3 de la valeur de janvier 2020.
Les SCPI sont plus opaques et les rendements se maintiennent mais c’est au prix d’acrobaties financières dangereuses et le problème de liquidité de ces fonds mal orientés fait peser un risque important sur les mastodontes du marché.
La revanche de la province
En revanche, l’immobilier résidentiel des petites agglomérations de province bien gérées, à forte qualité de vie et bien connectées tire son épingle du jeu et prend une revanche bien méritée.
Quelques gérants affûtés ont saisi cette tendance, dont un en particulier dès 2018 qui tire son épingle du jeu de ces transformations et que j’étudie dans le dossier Immobilier contre Inflation.
L’essoufflement de l’investissement locatif de rendement
De même, l’immobilier de rendement, très à la mode chez les jeunes s’essouffle. Déjà, il fallait investir dans les périphéries d’agglomérations sinistrées pour trouver des prix suffisamment bas et dégager un revenu locatif supérieur aux charges.
Mais le gel des loyers accompagné de la hausse des frais et sans doute de la fiscalité est en train de piéger ces investisseurs endettés à très long terme qui doivent encore tenir compte du risque de récession et d’explosion des impayés, en particulier dans ces zones.
Une étude fine de l’investissement locatif permet de dégager deux exceptions géographique et sectorielle pour ceux qui cherchent à générer un revenu plutôt que protéger et faire fructifier un patrimoine. Cela aussi, je l’étudie dans notre dossier Immobilier contre Inflation.
Crowdfunding : Les opportunités nouvelles de l’investissement immobilier participatif
Enfin, j’attire votre attention sur l’investissement participatif immobilier qui vous permet de vous positionner sur un marché qui était réservé aux banques et aux institutionnels il y a encore une dizaine d’années.
Certaines plateformes vous permettent également de bénéficier de conjonctures favorables à l’étranger. L’immobilier est traditionnellement bas dans les économies performantes comme l’Allemagne dont l’entrée en crise devrait réorienter l’épargne vers l’immobilier et pousser la pierre à la hausse.
Demandez votre exemplaire du dossier Immobilier contre Inflation
Je viens d’envoyer le dossier Immobilier contre Inflation aux abonnés de ma lettre d’investissement confidentielle Risque & Profit.
Vous retrouvez dans ce dossier ultra-complet de 18 pages :
- Le retour de la fonction historique de l’immobilier comme rempart contre l’inflation ;
- La fin de l’attractivité de la région parisienne et des grandes agglomérations soumises aux effets du white flight ;
- Les risques de l’immobilier de bureau et les opportunités qui affleurent de sa recomposition ;
- Les deux exceptions pour investir en immobilier locatif de rendement ;
- Les villes où investir, autour de Paris, au niveau national et international ;
- Les précautions à prendre avant d’investir dans une SCPI et les risques du mauvais positionnement de la pierre-papier ;
- Une SCPI pépite pour vous positionner sur l’immobilier résidentiel de petite ville de province à forte qualité de vie ;
- 3 plateformes pour vous lancer sur l’investissement immobilier participatif ;
- …
Si vous souhaitez également recevoir votre exemplaire, je vous l’envoie en cadeau avec tout abonnement d’essai à Risque & Profit jusqu’à mercredi prochain 10 août, minuit.
À votre bonne fortune,
Guy de La Fortelle
Je m’appelle Guy de La Fortelle et je rédige le service d’information GRATUIT et INDÉPENDANT : L’Investisseur sans Costume.
À partir d’aujourd’hui, je vais vous dire tous les secrets de l’économie et de la finance que les médias grands publics « oublient ».
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À votre bonne fortune,
Guy de La Fortelle